英國置業攻略：英國買樓收租投資自住要注意甚麼？如何尋找心水英國樓盤？

近年不少香港人移民英國，到埗英國安頓好之後，下一步就是買樓置業，部份人甚至可能選擇買樓「先放租、後移民」。受移民潮影響，倫敦的平均樓價已經攀升至590萬港元，但其他城市仍有不少200萬港元以內的選擇，而放租的收益率也有約4至6%。以下會介紹英國買樓的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項，讓大家先初步了解英國房地產市場，再從長計議。

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目錄
香港人可以在英國買樓嗎？ 英國房屋類型 英國樓價和英國樓市 英國首次置業 英國首次置業印花稅減免 英國首次置業計劃 Lifetime ISA 如何物色心水英國樓盤？ 地產經紀及代理 英國買樓網站和英國搵樓APP 英國買樓程序 英國買二手樓程序 英國買樓費用 英國買樓按揭 英國買樓全款支付 英國買樓首期 英國買樓資金證明 英國買樓稅項 英國買樓律師費 隔山買英國樓注意事項 英國買樓收租注意事項

香港人可以在英國買樓嗎？

無論你是否英國公民或居民，也可以在英國購買物業自住或放租。唯一的限制可能是申請按揭時會面臨較嚴格的條件，而且獲批的按揭成數也可能會較低。另外，非自住物業需要徵額外的印花稅，而且需要就租金收入徵所得稅。

英國房屋類型

英國常見的房屋類型分為以下幾種：

• 獨立屋（Detached House）：完全獨立，不與其他建築物共用牆體，通常附有前後花園
• 半獨立屋（Semi-Detached House）：左右其中一邊與鄰居共用牆體，為英國常見的家庭住宅形式
• 排屋（Terraced House）：與左右兩邊的房屋共用牆體，通常排列成一整排
• 單層別墅（Bungalow）：只有一層的房屋，可以是獨立式或半獨立式
• 聯排別墅（Townhouse）：類似排屋，但樓層較多，通常有3層或以上
• 公寓（Apartment）：多層大樓中的獨立單位，通常位於市中心的交通便利地段

根據英國土地註冊處 2025年4月公布的《英國房價指數報告》，大部分房屋類型的價格都上升，當中以獨立屋的升幅最高：

房屋類型	英格蘭平均價格	按年漲幅
獨立屋	£467,000	+4.5%
半獨立屋	£283,000	+4.7%
排屋	£234,000	+2.2%
公寓	£222,000	-0.4%
整體平均	£286,000	+3.0%

英國樓價和英國樓市

英國的土地使用權制度與香港略有不同。在英國購買房地產，我們可以選擇購買該物業的永久業權（Freehold）或租賃業權（Leasehold）。這兩種業權的最大分別在於，永久業權意味著「絕對所有權」，即業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。而租賃業權只是一種租用土地的概念，只是租約期限較長，通常為90年或120年，甚至可在到期後續租，因此我們仍會統稱其為「買樓」。

購買租賃業權的壞處是每年要向地主支付地租（Ground Rent）、維護費、服務費及建築物保費等，以及不可隨意在該物業進行工程，包括改建或裝修。另外，僅出售租賃業權（Leasehold）的物業價格會較低，而且樓價會隨住剩餘的有效租期減少而下降，因此一般不建議購買只剩不足40年的租賃業權，否則日後將難以將其賣出。

至於英國樓價方面，受移民潮影響，英國房價近年都呈現上升趨勢。以下為九個英國主要城市的平均樓價（2025年6月）：

城市	平均樓價
倫敦（London）	£534,400
劍橋（Cambridge）	£471,800
雷丁（Reading）	£408,700
布萊頓（Brighton）	£394,400
愛丁堡（Edinburgh）	£277,100
曼徹斯特（Manchester）	£231,400
伯明翰（Birmingham）	£213,200
諾丁漢（Nottingham）	£205,600
利物浦（Liverpool）	£163,200

英國首次置業

英國首次置業人士可以受惠於多項政府支援計劃和稅務優惠，更加容易「上車」。不過這些計劃主要針對自住物業，而非投資放租用途。

英國首次置業印花稅減免

英國首次置業者人士購買價格不超過£300,000的物業，可以豁免繳付印花稅。若物業價格介於£300,001至£500,000之間，則只需要就超過£300,000的部分繳付5%的印花稅。如果物業價格超過£500,000，則無法享受英國首次置業印花稅減免，需按一般稅率繳付。

英國首次置業計劃

英國首次置業計劃旨在幫助英國首次置業者以市價30%至50%的折扣買樓。買家必須年滿18歲，是首次置業者，家庭年收入不超過£80,000（倫敦地區為£90,000），並能獲得至少物業折扣價一半的按揭。部分地區或會優先考慮關鍵職業者或當地居民。

Lifetime ISA

英國政府為18至39歲的英國首次置業者提供的一種儲蓄帳戶，每年最高可以存入£4,000，政府將額外提供25%的獎勵，每年最多£1,000。儲蓄資金可以用於購買價值不超過 £450,000 的首個物業，或作為退休儲蓄。必須在首次供款後的至少12個月後才能用於置業，且需透過律師直接提款。若用於其他目的，通常會被收取25%的罰款。

如何物色心水英國樓盤？

地產經紀及代理

在英國，地產經紀主要有3種，分別是企業經紀（Corporate Estate Agent）、獨立經紀（Independent Estate Agent）以及網上經紀（Online Estate Agent）。企業經紀一般受僱於大型的房地產中介公司，例如JLL和Savills，都是比較出名的國際物業管理公司。而獨立經紀則是主要負責單一地區的物業買賣，因此會比較了解當地的物業行情，服務亦比較全面。網上經紀則是近年才開始興起，好處是佣金會相對便宜，而且他們覆蓋的地區會較多，但是壞處是佣金要提前付款，而且網上經紀的服務質素亦較參差。

作為買家，一般做法是先在網上尋找心儀的正在出售物業，聯絡負責的地產經紀，然後再親身拜訪他們的辦公室作進一步的查詢和預約睇樓。例如Rightmove提供查閱現在出租/出售的物業，當你找到初步合適的物業，就可以聯絡負責該物業的經紀查詢詳情。Rightmove 亦有設尋找經紀的服務，只需輸入心儀的地區，就可以找到大大小小的地產中介。另外亦有專門用來尋找經紀的網站，例如Get Agent，它會以Postcode、房間類型、預期價格作出篩選去找出合適的經紀。

不過，與香港不同的是，英國買賣物業的經紀佣金是由賣家一力承擔，一般為0.75%至3.5%，另加增值稅（VAT）。因此，買家不用付任何中介費用。

英國買樓網站和英國搵樓APP

以下為在英國最常用的 4 個房地產網站：

• Rightmove：超過 80 萬套待售物業，提供成交價參考、尋找經紀、負擔能力估算和供款計算器等免費服務。
• Home：超過 65 萬套待售物業，除了以上提及的一般免費服務，還有額外的房屋保險和水電服務價格比較服務。
• Zoopla：超過 45 萬套英國待售物業，另外還有 17 萬海外物業，涵蓋全球 80 多個國家及地區。
• OnTheMarket：雖然列出的待售物業較以上網站少，但此網站表示其更新速度比Rightmove 和 Zoopla 快至少24小時，因此買家可以緊貼市場，留意最新推出的待售物業。

英國買樓程序

以下為在英國購買物業的完整步驟：

1. 預算規劃與按揭預批：先與按揭顧問查詢自己大約可借到多少貸款，並計算首期及每月供款預算。這有助日後落實物業選擇與議價空間。
2. 物色心儀物業與業權認知：按個人需要選擇合適的城市和地區，並了解不同屋型（例如獨立屋、排屋、公寓）及業權類型（永久業權 freehold 或租賃業權 leasehold）的分別。
3. 睇樓與市場比較：透過地產代理安排睇樓，並對比同區物業售價，為英國買樓落offer作好準備。
4. 提交報價：當找到心儀單位就可向地產代理落offer，並清楚表明你的條件，例如是否已獲按揭預先批核。
5. 發出銷售備忘錄：一旦賣方接受議價，地產代理會發出「銷售備忘協議」（Memorandum of Sale），列明買賣雙方律師資料及成交金額。
6. 委託律師與初步審查：接著你的律師就會開始進行產權審查、草擬合約，並核查賣方提供的英國買樓屋契資料是否齊全。
7. 按揭申請、物業估值與驗樓：與此同時你可以申請按揭，銀行會安排估價師前往物業估值，確認貸款金額無誤。另外你還可以安排驗樓，最好選擇測量師認可的 HomeBuyer Report 或 Full Building Survey。
8. 合約草擬：買賣雙方的代表律師開始起草買賣合約，並對物業作出調查以確保其可進行買賣交易
9. 支付訂金：若以上一切順利，雙方律師確認條款無誤後會安排交換合約，買方此時須支付訂金。
10. 交易完成：在指定日期完成交易後，餘款會經律師轉交給賣方，地產代理交出鎖匙，你就可以正式入伙。
11. 後期登記與稅務：最後律師會代你完成買賣合約及屋契登記，並安排繳交印花稅。

英國買二手樓程序

在英國買二手樓和買新樓的整體流程大致相同，同樣需經過落 offer、律師查契、換約等步驟，但當中有幾點值得特別留意：

• 二手樓需要更仔細驗樓：由此樓齡較高，結構、水電、暖氣系統等情況不一，建議額外進行詳細的驗樓報告（如 Full Building Survey）。
• 樓契紀錄也需要查清楚：律師會特別查核過往的產權紀錄、是否曾有改建、加建、屋契是否完整，並確認前業主是否有未清償的費用。
• 議價空間較大：視乎樓齡、維修情況，以及該城市或地段的市場需求，英國買樓落 offer 時可以有更大的議價空間。
• 入伙時間安排：不像新樓可即時交樓，二手樓需視乎原業主搬遷時間，因此需預留更多彈性安排交樓日期。

英國買樓費用

在英國買樓的相關費用包括稅項（印花稅和市政稅）、按金（即首期）、產權轉讓費、測量費、按揭費用、保費、地租和服務費等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等因素。

英國買樓按揭

外國人也可以在英國申請按揭。各大銀行及房屋協會都有提供按揭服務，但申請條件各有不同，針對外國居民的條件可能會比較嚴格，利率亦可能較高

外國買家的一般做法都是僱用按揭經紀，而不是自行向銀行查詢。銀行提供多種按揭計劃，例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let放租按揭等。按揭經紀十分了解市場狀況，可以為你爭取最優惠和最適合你的計劃，以及處理有關按揭的整個過程。

英國物業按揭懶人包🏡

英國買樓全款支付

如果你的流動資金充足，可以考慮英國買樓cash buy，即以現金一次過支付樓價而不申請按揭，整個購買流程會相對簡單快捷。不用經過銀行估價或等待批核，可加快交易進度，對賣方來說也更具吸引力，議價成功機會較高。

不過，在英國買樓full pay也有一些潛在缺點。由於未經銀行審查估值，買家更需要自己把關物業的真實價值與屋況。此外，全額資金會一次過投入樓市，可能影響流動資金配置，也錯失槓桿帶來的資本增值空間。因此，是否選擇英國買樓全款支付，應視乎個人財務狀況與投資取向，也要記得預留充足時間處理資金轉移與外匯安排。

英國買樓首期

物業的成交價與按揭金額的差額就是首期。首期的金額視乎銀行批出的按揭成數（Loan-to-value LTV），取決於3個重要因素：收入、支出和信用記錄。而最終採用的按揭成數亦會影響銀行貸款的利率，一般而言，最佳的按揭成數為60%，對應的利率是最優惠的。根據金管局（FCA）的數據，2019年的英國LTV中位數為71%，代表買家平均繳付3成首期，但倫敦的數字則為60%，可見在倫敦買樓比其他地區難。而還款年期則為10年、15年、20年 或25年（最常見）。

英國買樓資金證明

在英國買樓時，無論你是使用銀行按揭還是cash buy，都需要向地產代理或律師提供資金來源證明。這是防止洗黑錢的法律要求，也是賣方衡量你付款能力的重要依據。資金證明不僅影響你落offer是否被接受，律師也有義務審查資金來源是否合法並符合反洗錢規定。建議預早準備好有關文件，並使用英文版本或附英文翻譯，以免延誤交易時間。

常見的資金證明文件包括：

• 最近3至6個月的銀行月結單
• 定期存款證明或投資帳戶結餘紀錄
• 若來自海外轉賬，需提供匯款紀錄或付款計劃
• 若資金來自贈與，需提供資金贈與聲明
• 若為售樓資金，需提供原物業買賣合約副本

英國買樓稅項

• 印花稅（Stamp Duty）：針對價值超過一定金額的物業交易，英國政府會對其收取印花稅或土地交易稅，稅率會因地區和物業價格而異，一般為2%至12%。以倫敦平均樓價48萬英鎊為例，需要徵收5%印花稅。首次置業者有機會獲得豁免，但值得留意的是，在海外擁有或曾經擁有物業的人士都不算是首次置業者。
• 市政稅（Council Tax）：對住宅財產所徵收的稅項。金額取決於房屋的價值和居住地所屬的議會（Council），分10個月按月付款，用作支付地區服務。

英國買樓律師費

在英國買樓時，律師或產權轉讓師一般會處理以下幾項主要工作：

• 查閱業權及屋契
• 安排政府及環境查冊
• 草擬及審閱買賣合約
• 安排交換合約及完成交易
• 辦理印花稅及土地註冊手續

律師費用通常會根據樓價、業權類型（如 leasehold 或 freehold）、交易複雜程度及律師事務所的地區而有所不同。一般來說，整體法律開支大多介乎£1,500至£2,000左右。

隔山買英國樓注意事項

以下是一些海外遙距買英國物業的注意事項：

• 選用有經驗的律師及中介，最好選擇曾處理海外客戶的律師和地產代理
• 購買前安排視像睇樓，盡可能請親友代查實地情況
• 只透過正規房地產網站或大型代理行查找樓盤，提防網上廣告陷阱
• 英國買樓需通過反洗黑錢審查，應預早準備資金來源及身份證明文件
• 預留時間處理匯款與外幣兌換事宜，亦要考慮匯率波動和轉帳限額

英國買樓收租注意事項

英國買樓收租的地區選擇至為重要，應首先估計不同地方的放租潛力。其中最重要的指標就是放租的收益率（Buy-to-Let Yield）。一般人都會以為倫敦是最好的放租地區，但忽略了高昂的樓價反而會導致較低的收益率。2024年度全英的平均收益率為4.72%，而大倫敦地區反而低於平均（只有4.40%），而最高回報的是蘇格蘭地區（6.18%）。

如果你打算把房屋租出，首先要獲得向你提供按揭的銀行的批准。另外，每年在海外居住6個月或以上，則會被視為非居民業主，需要向海關（HMRC）申報。作為業主，每年都要就租金收入課所得稅。將你的全年租金收入減去£12,500個人免稅額後，基本稅率為20%採用累進制，收入越高，稅率越高。

英國生活指南：移民英國｜BNO簽證｜開設銀行戶口｜稅制｜留學費用

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資料來源：

1. HomeOwners Alliance: Leasehold v Freehold – what’s the difference?
2. Hometrack: UK House Price Index - London City local authorities - June 2025
3. TrackCapital: UK Buy-To-Let Yield Map 2024
4. GOV.UK: UK House Price Index for April 2025
5. GOV.UK: Stamp Duty Land Tax relief for land or property transactions
6. GOV.UK: First Homes scheme: first-time buyer's guide: Overview
7. GOV.UK: Lifetime ISA

檢查日期：2020年6月1日

最後更新日期：2025年7月17日