מס רכישה עבור דירת מגורים שנייה

בישראל חלה חובת תשלום מס רכישה עבור כל קנייה של זכות במקרקעין, בין אם מדובר בנכס מגורים, מסחר, תעשייה, משרד או חקלאות. על פי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, עבור נכסים שאינם "דירת מגורים" מחושב מס הרכישה כסכום קבוע. עבור דירות מגורים נגזר הסכום משווי הנכס הנרכש, בהתאם למדרגות מס המתעדכנות מדי שנה. עבור רוכש דירת מגורים הנחשבת כדירתו היחידה קיימות הוראות מיוחדות לחישוב מס רכישה', בתנאי שהוא עומד בתנאים המפורטים בחוק.¹

המאמר שלהן ידון בשיעורי מס רכישה עבור דירת מגורים שנייה. בנוסף, יציג המאמר את Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרת מטבע לפי שער החליפין היציג – השער אותו ניתן למצוא בחיפוש שערי מטבע יציגים בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

על מי חלות מדרגות המס העדכניות לתשלום מס רכישה עבור דירה יחידה ודירה נוספת?²

חוק מיסוי מקרקעין מחייב תשלום מס רכישה על כל דירת מגורים שנקנתה על ידי "תושב ישראל". עבור רכישת "דירה יחידה" קבע המחוקק מדרגות מס משופרות, הכוללות פטור מוחלט ממס עד שווי של 1,978,745 ש"ח.

נכס עשוי להיחשב "דירה יחידה" גם כאשר ברשות הרוכש ישנה דירה חלופית, בתנאי שהרוכש ימכור אותה בתוך התקופה שנקבעה לכך:

• אם הדירה החלופית נרכשת בין 1.06.2023 ל-31.05.2025 יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
• בשאר המקרים יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
• מי שרוכש דירה חדשה מקבלן או יזם חייב למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום בו החזקה בדירה החדשה נמסרה לו.

אלה ההגדרות העיקריות הקיימות בחוק (נכון לעת כתיבת המאמר). יש לציין שחוק מיסוי מקרקעין עובר שינויים תכופים באמצעות תיקונים והוראות שעה ולכן מומלץ תמיד לקרוא את גרסתו המעודכנת.

מהי "דירה נוספת" לעניין מס רכישה?³

לעניין מדרגות מס רכישה, דירה נוספת היא כל דירה המוחזקת בבעלותו של אדם שאינה בגדר "דירה יחידה" לפי החוק. כמו כן, דירה אחרת הנמצאת בבעלות הרוכש לא תיחשב "דירה נוספת" אם מתקיימים תנאים אלו:

• חלקו של הרוכש בבעלות לא עולה על 33%.
• הדירה עברה בירושה וחלקו של הרוכש בבעלות לא עולה על 50%.
• הדירה הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ינואר 1997.

העיקרון המנחה של החקיקה הוא שהדירה האמורה משמשת ישירות את הרוכש ושקנייתה לא נועדה לצורכי ספקולציה ורווח.

שיעורי מס רכישה על דירת מגורים שנייה⁴

להלן מדרגות המס לקביעת מס רכישה עבור נכס מגורים שאינו מהווה "דירה יחידה":

הערכים בטבלה הם בהתאם לעדכון האחרון במדרגות המס שפורסם בינואר 2024. בתחילת 2025 הוקפאו מדרגות מס הרכישה.

שיעור מס רכישה עדכני לפי הוראת שעה⁵

על אף האמור בטבלה שלעיל, לפי הוראת שעה שתוקפה עד 21.12.2026 מדרגות המס העדכניות על נכס מגורים שאינו בגדר "דירה יחידה" שנייה הן:

על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח – 8%
על חלק השווי מעל 6,055,070 ש"ח – 10%

חישוב מס רכישה עבור דירת מגורים שאינה "דירה יחידה"

לדוגמה: מס הרכישה עבור דירת מגורים שנייה בשווי 2,400,000 ש"ח יהיה 192,000 ש"ח.

לשם השוואה: "דירה יחידה" בשווי זהה תחויב במס רכישה בסכום של 15,538 ש"ח.

לצורך חישובי מס הרכישה ניתן להסתייע במחשבון של רשות המיסים.⁶

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

דיווח על עסקת מקרקעין⁷

חוק מיסוי מקרקעין קובע שכל אדם המוכר או רוכש זכות במקרקעין חייב להצהיר על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין ברשות המיסים בתוך 30 יום ממועד ביצועה. את ההצהרה יש לבצע באופן מקוון בלבד (למעט במקרים חריגים) ואיחור בהגשתה עלול לעלות בקנס. אל טפסי ההצהרה יש לצרף מסמכים כחוזה מכר, חוזה רכישה ונסח טאבו.

ההצהרה כוללת בין היתר:

• פרטי הזכות הנרכשת.
• פרטי העסקה.
• תאריך הרכישה הרשמי.
• סך התמורה המשולמת לפי החוזה על רכישת הזכות.
• סך מס הרכישה המגיע (אם מגיע) ואופן חישובו.
• זכאות לפטור ממס רכישה (אם קיימת זכאות).

רשות המיסים עשויה לדרוש מסמכים נוספים בהתאם לאופי העסקה ולנסיבות האישיות של הפונה.

איך משלמים מס רכישה⁸

תשלום המס מתבצע מול אגף הגבייה במשרד האזורי בו נמצא הנכס. את התשלום ניתן להשלים באמצעות המערכת המקוונת של מנהל מיסוי מקרקעין, בכרטיס אשראי או בהעברה בנקאית. במקרה של שימוש באשראי יישאו התשלומים הפרשי ריבית והצמדה. אישור מס הרכישה לצורך העברת הזכויות בטאבו יינתן רק לאחר ביצוע מלוא התשלום.

הרוכש יכול לשלם את המס לפי שומה עצמית בתוך 60 יום מתאריך העסקה. המנהל רשאי לבצע שומה מטעמו לגבי הזכות שנרכשה, תוך התבססות על הנתונים הנמצאים בידיו או שנמסרו לו על ידי הרוכש. במקרה ששומת המנהל גבוהה מהשומה העצמית - יש לשלם את הפרש המס בתוך 30 יום ממועד מסירת הודעת השומה. אם החייב בתשלום המס (הרוכש) מגיש השגה על שומת המנהל, עליו לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת ולתת ערבות בנקאית או ערבות אחרת שיקבע המנהל, לגבי הסכום שבמחלוקת.

בסמכות המנהל לדחות את מועד חובת תשלום המס (כולו או מקצתו), אם ראה סיבה מספקת לכך. על תקופת הדחייה יחולו הפרשי הצמדה וריבית.

מי זכאי להטבות והנחות על מס רכישה עבור דירה שנייה?⁹

תקנות מיסוי מקרקעין מעניקות הנחות והטבות על מס רכישה עבור דירה נוספת במקרים שלהלן:

• נכים, עיוורים, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה חייבים בתשלום מס רכישה בשיעור 0.5% בלבד על שווי נכס מגורים שאינו "דירה יחידה".
• עולים חדשים חייבים במס בשיעור 0.5% על חלק השווי שעד 1,463,035 ש"ח ו-5% על חלק השווי העולה על הסכום האמור. ההטבה תקפה עד שבע שנים מיום ההגירה לישראל.
• הורים לילד נכה זכאים למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% עבור קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים למשפחה.
• במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרוב משפחתו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
• מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן או בת זוג המתגוררים עם המוכר בדירה, פטורה ממס רכישה (לעניין זה בני זוג יכולים להיות נשואים או ידועים בציבור, כולל בני זוג מאותו המין).

כל ההטבות, הפטורים וההנחות מותנים בעמידה בקריטריונים המופיעים בפרק ג' לתקנות מיסוי מקרקעין. פרטים נוספים ניתן לקבל באתר רשות המיסים.

מס רכישה עבור נכס מגורים שאינו בגדר "דירה יחידה" עשוי להגיע לסכומים משמעותיים, בהתאם לשווי הנכס ולנסיבות האישיות של הרוכש. בעת קניית נכס מגורים מומלץ לחשב את מרכיב מס הרכישה הצפוי, לבדוק זכאות אפשרית לפטורים והנחות ובמקרה הצורך גם להסתייע בבעלי מקצוע המתמחים בנושא.

כאמור, את מס הרכישה ניתן לשלם באשראי או באמצעות שירות העברות בנקאיות, המאפשר משלוחי כספים מהחשבון האישי באופן מהיר ומאובטח. בכל הנוגע להעברות כספים לישראל וממנה, מומלץ לנסות את Wise, המאפשרת המרת מטבע לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות.¹⁰

העבירו כסף עם Wise!

מקורות:

1. מהו מס רכישה.
2. על מי חלות מדרגות המס העדכניות לתשלום מס רכישה על דירה יחידה ודירה נוספת?
3. "דירה נוספת" לעומת "דירה יחידה" לעניין מס רכישה.
4. שיעורי מס רכישה עבור דירת מגורים שאינה "דירה יחידה".
5. שיעורי מס רכישה לפי הוראת שעה.
6. מחשבון לחישוב מס רכישה.
7. חובת דיווח על עסקת מקרקעין.
8. הליך תשלום מס רכישה.
9. זכאות להנחה בתשלום מס רכישה.
10. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.