Køb hus i Tyskland - Din komplette guide

Tyskland er en del af EU, og som dansk statsborger er du omfattet af den frie bevægelighed, og dermed kan du frit vælge at flytte til Tyskland. Tyskland er desuden et af Danmarks største eksportmarkeder, og det giver altså mening at nogle danskere flytter til Tyskland og endelig er der en del danskere, som køber en feriebolig i Tyskland.

I denne artikel ser vi nærmere på de praktiske forhold der er forbundet med at købe hus i Tyskland, herunder prisniveauet, hvordan du får et lån til at købe hus i Tyskland samt hvordan købsprocessen foregår.

Hvis du flytter til Tyskland giver det selvfølgelig mening at åbne en bankkonto i Tyskland, men det kan også give mening at oprette en multivalutakonto. Sådan en konto kan du få hos Wise, som er en betalingstjeneste, der giver dig mulighed for sikkert at sende store beløb og hjælper dig med at spare penge, når du skal sende penge på tværs af landegrænserne. Du kan desuden få konto detaljer til euro, så du kan modtage og bruge penge som de lokale, og du kan åbne en konto online.

Lær mere om Wise

Hvordan ser ejendomsmarkedet ud i Tyskland?

Efter en priskorrektion i 2022 og 2023 har priserne stabiliseret sig, og Deutsche Bank forventer, at den positive prisudvikling vil fortsætte, og at de nominelle priser vil stige i takt med inflationen. Den voksende boligmangel vil også betyde en stigende efterspørgsel.¹

Kan danskere købe hus i Tyskland?

Ja, som dansk statsborger kan du købe et hus i Tyskland, fordi du er EU-borger og dermed har samme rettigheder til at købe og sælge fast ejendom som borgerne i Tyskland. Disse rettigheder gælder ikke kun ens primære bopæl, men også fx ferieboliger og kontorejendomme.²

Kan man købe sommerhus i Tyskland?

Ja, som EU-borger kan du købe sommerhus i Tyskland på lige fod med tyske statsborgere.³

Kan en tysk statsborger købe hus i Danmark?

Ja, EU-reglerne giver andre EU-borgere samme rettigheder til at købe bolig i Danmark.⁴

Det bedste sted at købe hus i Tyskland - så meget koster det

De dyreste huse findes i Berlin, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris er 6.859 € (ca. 49.300 kr.) på huse og 8.515 € (ca. 61.200 kr.) på lejligheder.

Dernæst følger Hamborg med huspriser på 5.447 € (ca. 39.150 kr.) og lejlighedspriser på 5.149 € (ca. 37.000 kr.) pr. kvadratmeter i gennemsnit.

De billigste kvadratmeterpriser findes på huse i Sachsen-Anhalt og Sachsen, hvor gennemsnitsprisen er hhv. 1.749 € (ca. 12.600 kr.) og 1.522 € (ca. 10.900 kr.).⁵

Køb hus i Tyskland - omkostninger du skal overveje

Omkostningerne ved køb af fast ejendom beløber sig typisk til ca. 10% af købesummen. De fordeler sig på notaromkostninger (1 - 2% af prisen), omkostninger til ejendomsmægler (4 - 6%), grundskat - Grunderwerbsteuer (4,5%) samt evt. omkostninger til advokat og tolk og et mindre gebyr til tinglysning.⁶

Ejendomsskat i Tyskland

Den grundlæggende skattesats for ejendomsskat er på mellem 0,26 - 1%. Denne sats ganges herefter med en kommunal multiplikator, som varierer betydeligt fra den ene kommune til den anden.⁷

Undgå dyre vekselgebyrer, når du vil købe hus i Tyskland

Når du køber fast ejendom i Tyskland, vil du formentlig flytte en stor sum penge, som også skal veksles fra danske kroner til euro.

Når transaktioner foretages via en traditionel bank, vil du normalt betale en forhøjet kurs samt gebyrer, så banken kan tjene penge på transaktionen. Det kan derfor være en fordel i stedet at benytte Wise, når det er muligt. Hos Wise tilbyder vi vores kunder at veksle til middelkursen for at sikre, at transaktionerne er så billige som muligt, og du kan få konto detaljer til euro.

Når du foretager en overførsel, får du desuden oplyst vores gebyrer med det samme, så du ved præcis, hvor mange penge der rent faktisk når frem til modtageren, og at der ikke opkræves yderligere gebyrer på et senere tidspunkt.

Forskellen på valutakurser kan virke ret ubetydelig, men når man sammenligner de faktiske tal og ser, at der fra den ene bank til den anden er en forskel, så kan det hurtigt løbe op, når man skal veksle større beløb.

Hvordan køber man hus i Tyskland? - trin for trin

1. Find den ønskede ejendom.
2. Søg gerne rådgivning hos en advokat og få hjælp til at indhente informationer om ejendommen. I Tyskland er mæglerens rolle kun at fremvise boligen og formidle kontakten mellem køber og sælger.⁸
3. Kontrakten og overdragelsen håndteres af en notar, som gennemgår kontrakten.
4. Notaren oplyser et kontonummer til overførsel af købesummen og efter overførslen af beløbet registrerer notaren købet i tingbogen og ejerskabet er dermed overdraget.⁹

Hvor kan jeg finde et hus i Tyskland?

Hvis du har meget specifikke ønsker til beliggenhed og ejendomstype, så kan du naturligvis kontakte en tysk ejendomsmægler, der opererer i dit ønskede område og høre, om de har nogle boliger, der lever op til dine ønsker. Ellers kan du starte, som de fleste vil gøre, nemlig online.

Led efter et hus hos online ejendomsmæglere

Det er en god idé at kigge online for at få et overblik over udvalget af boliger samt prisniveauet i det ønskede område. Nogle af de større ejendomsmæglere i Tyskland er RE/MAX og Engels & Völkers.

Hvordan får jeg et lån til at købe hus i Tyskland?

Du kan vælge at låne penge i en dansk bank til at købe hus i udlandet, fx en feriebolig, men som udgangspunkt vil banken i så fald kræve, at du stiller sikkerhed i en dansk ejendom eller andet af tilsvarende værdi.

Hvis du foretrækker at stille sikkerhed i din bolig i Tyskland, så vil du normalt skulle optage et lån i en tysk bank.¹⁰

Lån penge i Tyskland

Det er muligt at låne penge i en tysk bank, men hvis man ikke er bosat i Tyskland og har en fast indtægt i landet, så kan man højst låne mellem 60 og 70%. Til gengæld kan et dansk pengeinstitut tage pant i en tysk ejendom, så hvis du skal låne mere end 60 til 70%, så er det altså en god mulighed.¹¹

Købe hus i Tyskland - Tips og ting du skal være opmærksom på

Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at du skal betale dansk ejendomsværdiskat, når du ejer fast ejendom i udlandet. Du skal selv registrere, at du har købt en ejendom i udlandet og beregne dens handelsværdi.¹²

Opsummering - husk dette!

• Som dansk statsborger kan du som udgangspunkt frit købe fast ejendom i Tyskland.
• Der løber en del udgifter på, ud over boligens pris, når man køber fast ejendom (bl.a. afgift på køb af fast ejendom, udgifter til notar og tinglysning).
• Find en god ejendomsmægler og overvej at opsøge vejledning hos en advokat med speciale i tysk ejendomsret.
• Den største faktor når det kommer til økonomi er valutakursen. For at undgå at tabe penge, når du skal veksle, kan du anvende Wise, som tilbyder dig markedets middelkurs.

Du kan spare penge og oprette en multivalutakonto, hvor du kan drage fordel af lave afgifter og billige valutakurser. Med en multivalutakonto kan du desuden modtage og sende euro fra din konto ligesom de lokale i Tyskland. Du kan nemt bruge Wise appen, og du kan også bestille et Wise betalingskort.

Registrer dig gratis hos Wise

FAQ

Hvad kan man købe billigere i Tyskland?

Der er en grund til at grænsehandel er en ting. Der er mange forbrugsgoder, som er billigere i Tyskland. Hvis du flytter til Tyskland - eller blot har en feriebolig i Tyskland, kan du drage fordel af denne prisforskel. Leveomkostninger (uden husleje) er 12,5% lavere i Tyskland. Prisen på dagligvarer er 6,8% lavere, og prisen på restaurantbesøg er 28,6% lavere. ¹³

Der er også virkelig mange penge at spare på større køb som fx en bil. Hvis du vil købe en bil i Tyskland, så kan du læse mere i vores guide til køb af bil i Tyskland.

1 Ejendomsmarkedet i Tyskland - Deutsche Bank Research
2 Retten til at købe fast ejendom i Tyskland - Your Europe
3 Muligheden for at købe sommerhus i Tyskland - Your Europe
4 Tyskeres mulighed for at købe hus i Danmark - Your Europe
5 Ejendomspriser - Properstar
6 Købsomkostninger - Advokathuset Bredgade
7 Ejendomsskat i Tyskland - Dan Tax Legal
8 Mæglerens rolle - Advokathuset Bredgade
9 Købskontrakt og registrering - Advokathuset Bredgade
10 Finansiering af fast ejendom i udlandet - EDC
11 Låne penge i Tyskland - Advokathuset Bredgade
12 Dansk ejendomsværdiskat - Skat
13 Forbrugerpriser og leveomkostninger - Numbeo